2004年，“南京mall教父”朱献国的新城市广场开业，一夜让龙江从沉睡中醒来。
这，也是南京首次出现真正意义上的大型shopping mall。其对本土商业地产的震撼，不亚于投下一枚核弹。
就在同一年，奥体-元通板块也进入开发高潮期。台湾人焦廷标一眼看中了位于中央公园西侧的大片土地，并在2005年初以4.5亿底价收入囊中。折算下来，楼板价约等于1000多块钱一平。
今天我们再回头看，这样的白菜价，在这样的地段，简直就是白送。
值得注意的是：虽然龙江与元通相距7、8公里。但航母级商业shopping mall的出现，却相差了整整十五年。因为，那座拥有台湾血统的华采天地，直到2019年5月才姗姗开业。
难怪，有人打趣地说，某种意义上，这算不算是元通商圈的“大器晚成”？虽然，新开业的台湾商业航母被人吐槽设计无惊喜，外立面还很县城。但不管怎么说，来了总比不来好。
千呼万唤始出来的元通大商业时代，真的有点迟到了。
01十五年前，跳出老城框架的龙江迎来新城市广场，首次进入mall的时代。而看上去更加“偏远”的奥体-元通地区也进入大开发。
据说，当初奥体cbd为了最大程度的刺激开发商“在最短时间构建城市面貌”，不少土地几乎都是半卖半送地推向市场。比如雨润国际广场（原朗玛广场），新地中心（原朗诗国际广场），金奥，中泰，嘉业国际城等，“面粉价”一个个都便宜到令人发指。
但即便是这样，还是有一些地标项目中途烂尾，停停建建了好几年。
焦廷标及他一手创建的华新丽华，就是在那时候杀入仍满眼遍布菜地的“宇宙中心”的。不过，这家台企进入南京的时间最早要追溯至1992年。此后十多年，轻松拿下了长江二桥、三桥的钢缆大单，也可以说是深耕南京了。
但，彼时的元通才刚刚起步，除了朗诗国际街区、宋都美域、融侨中央花园等住宅盘在建外，大部分还处于荒地或者菜地的状态。仅有一个中央公园，勉强奠定了它日后成为河西“新街口”的基调。
显而易见的是，这一地区的人口导入最快也要经过5-8年时间。此时如果先开商业，无疑是自寻死路。但在2012-2015年左右，随着江湾城等高端小区陆续交付。区域对大型商业的需求也愈发迫切起来。
于是，聪明的台湾人不紧不慢地“囤”了五年。直到2010年3月，华新丽华商业广场终于宣布动工。拟投资60亿元，打造一座总建筑面积超过100万平方米的，集办公、酒店、住宅、商业等为一体的庞大“华新城”。
毫无疑问，在多次更改规划之后，元通cbd体量最大的一站式综合体项目诞生了。而那座扮演头部角色的17万方华采天地，也是元通商圈规划的最大购物中心。按照一座商业体的开发周期，从桩基到建成开业一般仅需要2-3年。
但不曾料想，河西人民等它开业却足足等到了2019年。
也就是说，项目从拿地算起，到开业历经十五年。如此漫长的时光，一个刚出生的婴儿都长成少年了。关键是，有点迟到的华采，能否真正为元通商圈扛旗，一口气拯救奥体周边旺盛的中产消费需求。
毕竟，在过去的5-6年内，cbd的首批商业先头部队几乎全军覆没。比如，自诩为“复合型都市综合体”的中泰国际广场，在2013年支撑不住“倒下了”。由于主力店红星美凯龙经营不善撤出，商管公司声称面临巨额亏损，一夜之间人去楼空，拖欠2800余户小业主高达数千万元的租金，继而引发业主集体维权。
还有作为“难兄难弟”的嘉业国际购物中心，当初是河西cbd第一家开业的大型商场。由于规划动线不合理，招商水平低下，开业数年即宣告关闭。之后虽然试图二次改造，但依旧宣告失败。为了抓住最后一根稻草，商管公司只能将商场分割散铺出租，导致门庭更加冷落，恶性反复循环。如今，该商场基本荒废成一座空城，给人感觉无力回天。
有了种种前车之鉴，号称招商率100%，开业率接近97%的华采天地，从理论上有足够大的空间去容纳南京人未曾见过的业态。但随着隔壁新鸿基ifc、德基广场陆续在未来2-3年内开业，元通商圈将很快正式成型。届时，华采如何最大程度地留住消费客流，实现销售业绩上的突破。还需要商管团队的智慧，多在场景化、体验感上下功夫。
不难发现，至少在现阶段，华采的首要任务还是尽可能地为元通曾经折戟的商业“补课”。毕竟，这里的业主对一站式购物、娱乐、亲子消费等待的太久。
02每家商业体，都有自己的时代属性。不，严格说是特性。
因为盖大型自持商业，与盖快销型住宅的产品逻辑完全不同。它的内部动线必须要经得起推敲，还要用心做出更吸引人的场景，增加消费者的体验。所幸的是，华采的亮相，基本让人们一眼看不出“这是一家拿地较早的商场”。
比如它面向江东十字路口的主中庭足够开阔，还拥有多个次中庭和连廊。足足6层的垂直购物中心，17万方的超大商业面积，如何填满它并不是容易的事儿。
也正因为如此，华采的台湾商管团队在两年前就邀请了南京“mall姐”吴正梅入局操盘。希望借助“mall姐”在业界的影响力，为华采添砖加瓦。最好，能点石成金。
按照此前的业态比例规划，定位家庭型生活中心的华采将引入15%自营品牌，零售占比40%，其次是餐饮与亲子娱乐，各占30%。
对于最引人关注的主力店，核心阵容是这样的：三大快时尚（muji、优衣库、zara）+cgv影院+4000平米文创市集vvg（好样聚落）+2000㎡奈尔宝亲子乐园+负一层的盒马鲜生。
muji（无印良品），被低调的放在了负一层
优衣库，位于一楼，属于流量担当
zara，独立双层店
ps：根据5.18-5.24近一周观察，muji、优衣库、zara三大快时尚主力店开业后的人气远没有想象中那么高，与新街口、水游城等地区的客流更无法相提并论。这，到底是因为元通附近的居住人口较少，还是河西的中产阶级们有点看不上这些品牌？
值得一提的是，江苏首家星巴克hpp高端臻选店、以及江苏首家小米生态链精品生活店小米有品均处于围挡装修阶段，没有及时赶上商场5月18日的开业节点。
除去上述品牌，华采近200个品牌中剩下最多的，就是所谓的“自营品牌”。目前来看，此类品牌占比似乎超过了原定的15%以上。
比如，号称南京首家时尚环保女装reverb、南京首家科学类课程toot science、首进南京的亲子微剧场小不点大视界、创意美术培训杨梅红国际私立美校、全新艺术时尚环保平台品牌re blue、健身私教工作室dp健身、以及尚一汤、望蓉城、苏小主、鱼市新馆、海上嘻游记等多家首进南京的美食品牌。
因此，也有人调侃：除了那几个主力店，华采的大多数品牌真心从来没见过。包括那个台湾来的好样vvg文创市集，开业后据说也较为冷清。“对于一些知名度不高的商户，消费者的接受度有多高？还得需要时间去证明。”
下图为开业当天的好样vvg，号称是河西规模最大的室内文创市集。一位摊主说：“坐了一整天，感觉来逛的人并不多，人气没有想象中那么高。”
当然，华采在招商上也有少数活力十足的创新亮点。比如那个位于5楼，挑高13米的、占地800平米的室内篮球场mr.b park。在寸土寸金的cbd地区，让运动与天空握手言和。
至于商场的租金水平，以三楼50多平米的某儿童桌椅店为例，店员透露大概的月租金在1万左右。至于顾客到店的人气，“毕竟刚开业没多久，真的不好说。”
03从华采的姗姗来迟，看河西商业的艰难崛起，背后是太多的辛酸。
尤其在被宽阔马路严重割裂的元通核心区，一家商场的招商有多难？不用多言，看看那个半死不活的金奥购物中心或许就知道。
所幸，人家金大地还是有点银子的。否则，换家小一点的开发商，或许早就撑不住了。
但，如果你从华采的天台上向北望去，cbd那些倒下的、死掉的、或变成大型培训基地的商场们还少吗？它们之中，有早已无力回天的中泰、嘉业，有迄今举步维艰的雨润中央商场，还有那个出师未捷身先死的新地阳光百货。
事实上，在元通-奥体cbd板块，几乎每一座大型商业综合体，背后都藏着一部血泪史。它们与一片火热的住宅市场，各种疯狂的二手房报价气氛形成鲜明而巨大的反差。
即便是再往北2公里外的新江东，那座号称亚洲第一的50万方金鹰世界mall，平时及周末的客流人气究竟有多少？住在隔壁悦府豪宅的业主应该最清楚。
一方面，是河西的大型商业配套仍然缺乏。一方面，近年新开出来的商业体未必就能得到追捧与认同，往往陷入左右为难的怪圈之中。
所以，我们也就不难理解：已经放了河西n年鸽子的华采在招商上或许不求有多大的突破，只求能够最稳妥的“保底”。以及尽量抓住区域较为薄弱的消费痛点，将其填补。
于是，我们有些惊喜地看到：头号主力店cgv影院从百家湖景枫一夜“空降”宇宙中心河西。至此，元通地区（包括奥东、奥西、奥南）人民看个电影，再也不用去那个破破烂烂的中影或者动线设计极不合理的幸福蓝海了。
但，也有人不服气地说：华采天地对河西商业做出的贡献，真的只限于一个影院和几家快时尚吗？或许，这家偌大的购物中心，其实还有很多潜力尚未被挖掘出来呢。可至少目前看，做得差不多就行了。
那些扛着填补区域空白任务的新商场们，其实只要有着差不多的场景，差不多的业态，差不多的品牌。嗯，做到这些就ok了。
“是的，无论如何，似乎再也找不到十多年前第一次走进水游城的那种惊喜交加的感觉了。”
来源：在南京
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