随着华夏幸福公布了2017年年报数据，本文针对华夏幸福年报数据做一下解读，也整理了一下所有对于华夏幸福的理解，此文为单论这个股票的最后一篇终结文章。
一、华夏幸福目前的商业模式
从图中可以看出，华夏幸福的开发业务范围涉及一级开发、二级开发两个阶段，以上两个阶段做完，还会涉及到园区招商、管理、运营、企业服务等环节的最终阶段，难度依次递增。
二、华夏幸福商业模式中的痛点
1.想要政府钱不容易：
我们仔细看看华夏幸福商业模式中最重要的对象：政府。一级开发需要自己先垫钱做完找政府结账，二级开发需要自己出钱从政府手里拿地、建设也需要自己出钱，园区招商落地返还也要找政府拿钱。
那这个时候就会有一个疑问，政府会及时给钱吗？政府有钱给吗？政府在话语权和地位上都是远高于企业的，所以决定了华夏幸福的相对弱势。看组数据：2011-2017年，应收款账款依次为3亿、14亿、17亿、51亿、71亿、95亿、189亿。
2.巨大的融资需求：
2017年末，短期借款+长期借款+应付债券=828.7亿
3.产业新城想成功，极其复杂，难度极高：
如果综合来看，可以认为华夏幸福是一座城市的设计者、开发者与运营者，想作为一座城市的成功设计者，开发者，运营者，涉及的方面那真的非常复杂、而要把所有元素融合更是难上加难。
如果开发不成功，那么在拿地方面、政府回款方面都会受到很大的影响，而且前期资金全是自己先行垫付的。
4.开发周期长、投资大，收益见效慢。
三、华夏幸福商业模式中的优点
由于和政府签订的ppp协议具有排他性，以及一二级开发联动的业务，所以在园区拿地方面会有相比于其他任何房企绝对的优势（虽然名义上都是统一走招拍挂程序，价高者得。但园区是华夏幸福自己规划，哪块地值多少钱没人会比华夏幸福更清楚，价低可以拍下来自己开发销售，如果高溢价完全可以让给其他友商，而友商的拍地款会进入政府财政池，最终又会成为政府的支付款再次回到华夏幸福手里。另外，没有任何一家企业敢于在园区内跟华夏幸福竞争叫板，毕竟从规划到建设都是华夏幸福一手运作，随便控制一下开发节奏，小企业分分钟会被拖垮，大企业也会承担更长的时间成本。），由于华夏幸福模式的特殊性，也并不需要像其他房企一样囤积大量的土地（很多政府的财政收入里土地收入一直维持在50%左右，在一些落后低税收地区土地收入占比更大，政府是否有钱给华夏幸福结算费用很大程度上取决于卖出了多少地。华夏幸福作为政府的大债主，政府结算时候也更倾向于用土地去顶账，所以对政府的应收款项也可以理解为华夏幸福另类的土地储备），在面对变化莫测的房地产政策上，这点优势显得尤为重要，地产牛市可以快速换成地去开发享受高额利润，地产熊市可以继续等待着应收款慢慢结算成现金。华夏幸福目前销售额排在第九，却是top20里房企中土地储备最少的，在今年也被评为最稳健的房地产开发商。华夏幸福和地方政府签订的ppp协议中，开发面积少则几平方公里，多则上百平方公里，时间少则十几年，多则半个世纪。如果一个区域开发成功，那么后期能在很少投入的情况下源源不断的产生持续收入。可以这么理解，类似于种树，前期土地整理、施肥、浇水、打药等精心照顾，全是投入项，后期果树长大了，只需要简单照顾，每年就能源源不断地带来非常可观的收入。华夏幸福拥有强大的招商平台，企业来园区投资，那么政府会按照45%比例的落地投资额给华夏幸福支付产业发展服务费用，如果华夏幸福入股了某家自己非常看好的落地企业30%股权，那么在落地后除了能拿到一笔政府支付的产业发展服务费外，后期还能享受到该企业发展的红利。这个模式赚起钱来爽极了，利润率极高，甚至有点空手套白狼的意思。
而且也是轻资产业务，后期各个园区成熟了，华夏幸福必然会转型成一家轻资产企业。
四、华夏幸福能干成这么复杂的事情吗
那我们就来细数下华夏幸福的各路武功吧
第一招：选址
选址是重中之重，选址对了，事半功倍，选址错了，寸步难行。
未来城市的发展，一定是以城市群的方式推动，华夏幸福在拓展布局方面，紧跟国家京津冀一体化协同发展、长江经济带发展、一带一路建设的三大战略，国内重点布局环渤海、长三角以及珠三角三大地区，同时关注人口持续流入的、产业发展良好的重点省会城市、机会型城市，锁定国家九大中心城市，布局全国15个城市群。对于海外业务，集团子公司华夏幸福国际控股有限公司将积极拓展，以东南亚现有业务为核心，围绕大型核心城市快速布局，以产业新城模式推动当地的经济发展与城市建设。优质土地是稀缺而唯一的资源，谁先占领，谁就具有天然的优势。
第二招：规划
规划是顶层设计，是发展的方向，指引：像固安的规划，当年在手里现金匮乏的阶段依然花3000万请罗兰贝格做产业发展规划，如今十几年过去了，一张蓝图干到底，越干越有潜力。
第三招：开发策略
华夏幸福三年百城的卡位策略基本完成，如果全部启动，没有科学的开发策略，那资金压力可想而知。所以每个产业新城都是滚动开发，对于开发节奏也有红线要求。一个园区上百亿的投入不是一次性投入，通过滚动开发模式，以旧带新，能缓解资金压力。
第四招：招商
招商能力是核心中的核心，没有产业，城市如何健康的持续发展？潜力又何在？没有产业，华夏幸福在政府那里就拿不到钱，所以华夏幸福在这块非常重视，费尽心思打造了一个产业发展人数全球最多，人员结构最为丰富，招商能力极强的4600人顶级团队。
重点围绕川普对我们打贸易战的行业进行招商。
全球招商，储备庞大的资源
为拥有庞大的商业资源，积极对接行业圈层，不放过任何好机会。
据说华夏幸福的招商情报系统中，拥有比国家工信部还全面的企业数据，而且这些数据每天不断更新，甚至精确到办公室秘书的个人联系方式。企业的需求华夏幸福很懂，所以对接的效率也非常高。
第五招：加速企业落地入园
不同的企业，有不同的需求，企业考虑在某地方落地，会有对交通成本、原料供应、产业聚集、劳工成本、建筑成本、土地成本、生活设施、政府扶持政策、银行贷款利率优惠等多方面考虑，华夏幸福在这方面有一套自己的打法。
（一）拥有核心县域的核心地段，而且全国各地拥有百城，企业可选择性大幅提高。
（二）针对不同区域，打造不同的产业集群，吸引相关的企业加入进来。
（三）为企业提供一揽子政策设计与政策落实等综合解决方案。
（四）为客户提供全程持续的服务。
（五）为各个发展阶段的企业提供资本帮助。
（六）打造宜居的新城。
五、华夏幸福目前做的怎么样
1.招商数据
从招商数据来看，招商增长迅猛，而且依然在继续狂奔
2.园区结算数据
累计的收入池同样增长迅猛。
3.现金流重要来源的房产销售数据
2017年由于环京调控政策，销售冰冻，销售增长放缓，但从2018年前两月来看，非环京区域的嘉善等地销售数据火爆，销售额大幅增加，很有希望完成公司今年提出的2100亿目标。
从上面三个核心数据来看，华夏幸福总体上干的非常不错。
六、华夏幸福的核心竞争优势
战略选址能力优势明显卓越的选址能力成为华夏幸福运营产业新城的护城河，核心的城市和地段是一种稀缺而唯一的资源，目前华夏幸福百城卡位基本完成，未来只需要精耕细作。产业发展能力国内领先产业是经济增长的动力之源，更是产业新城的立根之本。坚持以“产业优先”作为核心策略，通过龙头引领产业聚集、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借全球最大的4600人招商团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案。
融资渠道多元化由于华夏幸福对资金的需求非常庞大，所以在融资渠道方面进行的重点建设非常关键，目前与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定。同时积极开拓利用公司aaa级信用评级发行公司债券、中期票据、超短期融资券、ppp资产证券化等多渠道、多种类融资工具。2017年华夏幸福一共使用了21种融资方式，成为了a股上市公司的融资教科书，并成功把公司总体负债利率下降了一个百分点到6%，这在房地产行业里，是极低的融资利率。ppp模式遥遥领先
建设宜居城市能力突出
七、华夏幸福的未来
目前华夏幸福处于初级阶段：产业新城还在陆续开发中，产业新城还在全国乃至全球复制中，百城里达到后期运营管理的还只有固安一家，华夏幸福未来的路还很长，应收账款依然会继续猛增，近几年还会保持着重资产，高负债，依然离不开房地产的现金流支撑，依然需要庞大的资金等等，面对的风险无处不在，业务太过于复杂，风险极难掌控。
2018年初，华夏幸福邀请十余个国家的200家优质企业，召开首届华夏幸福合作大会，全面开放合作，邀请更多的合作伙伴加入到产业新城的建设中来，相信这一举措会加速华夏幸福的产业开发，城市建设，缩短园区成熟的时间节点，并能有效的降低自身风险，提早进入轻资产运营的时代！
文章来源：特色小镇时代
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