南京南京！个人对南京的印象还不错，也认识不少南京的朋友。不过还是得用主观情绪和客观数据说一说！看了下2017年的数据，南京gdp还是不错，不过还有一个反应经济发展水平的特别重要的依据-税收还是要关注下。毕竟各城市gdp造假几乎是众所周知的事情，去年辽宁就第一次戳破了皇帝的新装，首次承认gdp造假，在经济日益萧条的今天，辽宁财政越来越依赖中央财政的补贴。倘若继续数据造假下去，中央削减对辽宁的补贴规模，辽宁财政一定会破产。财政上的压力逼着辽宁不得不开始说真话了。虽然是情非得已，但还是难以忘记初次见你-脱下遮羞衣，这里给山海关外的辽宁点个赞。来吧，先给各位客官上个“菜单”先。
gdp水分比较大，但税收相对是很真实的，当然实际情况还是不一样，但是和gdp多报相反的是，税收实际反而少了很多，何故？本人经常去企业做尽职调查，年前还去了一家顶尖的工业设计企业加利弗，类似设计55度枸杞保温杯的洛可可，不过刘老板雄心壮志，瞄准的标杆是世界第一的工业设计公司,不太愿跟洛可可对比，企业是做的不错,也是服务苹果前ceo斯卡利、苹果工业设计总监的中国唯一设计公司,那苹果的设计有多出色,各位都知道,顺便又为朋友打call,他们也很乐意引进有资源的风投,有兴趣的我可以帮忙撮合,创业的朋友太多了,,有机会我就见缝插针介绍下.
但是和我见过的大多数企业一样,帐目是乱七八糟的,这不能怪企业，主要是中国税负实在太高了,前几天国家税务总局副局长许善达也承认了,企业当然要少报税。 所以税收要造假,那也是拼命往少了报，税收可以说比gdp更能反应一个城市真实的发展水平。这方面南京表现不错，经济好，房价涨，当然正常，但是过度就不合理了。
南京与杭州一样，2017年同样是房价继续飙升的代表性城市。从1月份到9月份，南京的房价整体上涨了10%，中心城区上涨了30%。9月份之后南京房价停止上涨，开始横盘。恰恰是由于南京杭州这两个异类的存在，我大中国的韭菜们无视了环北京地区的房价大跌，无视了上海、深圳、厦门等等热点城市的市场剧烈萎缩。韭菜们纷纷宣称，只要南京和杭州的房价继续上涨，中国的房价就远远没达到顶点。关于杭州，之前已经进行了分析，这里我们来集中阐述南京，看看在今年南京房价飙涨的背后，到底发生了什么。
首先要看的数据，是南京的财政收支数据，我先提示各位：这个数据将会令你们震惊。2017年1-9月南京一般预算支出930亿，对比去年同期的692亿，同比增幅达34.3%！我不知道应该如何形容自己看到这种数据时的感受。关于这个数据，当然要进行比较。全国今年同期财政支出同比增幅为11.4%，厦门的同期增幅为7.6%，苏州为7.8%，杭州17%。南京现在34.3%的财政支出增幅，乃是南京自从改革开放以来的最高数据。在这里我必须强调的是，同期南京实现的财政总收入增幅为11.5%。支出增幅远超出收入增幅，这当然意味着南京实现的财政盈余规模在下降，为全国财政平衡所做的贡献当然也在下降。
在财政支出飙升的同时，南京的固定资产投资同样也在大增。2017年1-9月，南京的固投规模4573亿，同比去年同期大增15.4%，这是南京在此前连续两年固投增幅不足1%后的首次大增。推动南京固投增加的原因在于基础设施建设，1-9月份南京基建投资918亿，同比大增42.4%。在具体的城建项目上，我稍微整理了一下，惊讶的发现，南京竟然在同时开建22条城市道路和10条地铁，并且同时开启3条地铁的前期征拆。这里我列举一下南京今年的地铁建设计划：“建成地铁4号线一期、宁和线，力争建成宁高线二期工程;续建地铁5号线、宁溧线、1号线北延和7号线工程;加快推进地铁2号线西延、6号线和宁句线工程的前期工作，计划年底开工建设;开展4号线二期、11号线一期、宁天线南延工程前期研究，加快启动征收拆迁工作。”这种全城开建的魄力还真是令人惊叹。于是我们因此理解了财政支出大幅增加的原因：财政资金大量投资于基建。
在前面的文章中我们已经了解了一个基本的经济学道理：要推动或者维持任何金融产品的价格，都是需要增量资金的。南京维持房价的办法，就是由财政以基建的方式，向整个城市输入增量资金。为了解决庞大的基建资金来源问题，南京政府在2017年10月修订了财政预算案，主要的调整有两个，第一，是从多年积累的财政盈余而来的“预算稳定调节基金”中拨出32亿用于补足收支缺口；第二，是要求国土部门多卖99亿的地。对比杭州必须要靠发债来填补财政缺口，南京的底子看起来更厚，财政还有多年积存下来的盈余可以拿来用，所以也能给市民和地产商以盲目的信心，也还能靠忽悠地产商继续拍地王来填补财政缺口。
然而可惜的是，南京政府为了维持房价付出了如此艰辛的努力，南京市民的购买力却支撑不住了。在房地产的吞噬效应之下，南京市民的储蓄终于开始萎缩了。2017年2月南京居民储蓄规模6493亿，到9月底下降到6256亿，减少了237亿，降幅3.7%。这也是南京改革开放后第一次出现年度级别的居民储蓄下降。看起来南京市民收入已经跟不上房价增长了，买房已经买到需要消耗棺材本的程度了。
在消费方面，南京没有公布三季度的网上零售额，只公布到二季度。所以这里就比较二季度的消费数据好了。上半年南京的社会消费品零售总额2728亿，同比增幅11%，这样算起来的消费增加值为270亿（2728-2728/1.11）。消费品零售数据中，面对全国的网络零售额为1135亿，同比增幅29%，网络消费增加值为255亿（1135-1135/1.29）。这样算起来，上半年面向南京本地的社会消费品零售额的增量只有15亿（270亿-255亿）。15/（2728-1135）=1%。这就是南京本地的消费增速！如果考虑通胀因素的话，这种1%的增幅，已经算是消费萎缩了。
到现在为止，我们已经依次讲述了厦门、杭州和南京。这些城市的基本特征是一致的：在房地产的吞噬效应之下，居民储蓄在下降，消费在萎缩。厦门与苏州的地产市场的剧烈萎缩，当地政府毫无应对之力。杭州与南京则在努力维持房价。杭州政府的办法是借债拆迁，南京政府则在消耗多年积累的盈余大兴土木。然而，经济规律就如同因果律一样，始终都是要发生作用的。当房价泡沫已经膨胀到居民储蓄与消费同时萎缩的时候，无论如何，都已经到了极限。
刚又看了下南京的最新二手房房价近1月是28,904元/㎡，又去链家网看了下鼓楼、秦淮、玄武等区，28,904元/㎡以下的几乎很少，3万5左右的都大把，房价还是很贵，与收入极不对称，当然比厦门好多了。请看下表。
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。公式为；房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。按照国际惯例来说，一般房价收入比3-6倍为合理区间。
全国5个一线城市的房价收入比，无一例外全部名列前茅。值得注意的是，作为二线城市的厦门房价收入比为22.1，紧随北京的 25.5、上海的23.5，排名第三。
南京排名第七，达到13倍了，远高于国际惯例，而且单身狗们要注意了，这是家庭年总收入哦，你没有家庭，一个人负担的话，得加重一倍以上。所以为了房事，南京的单身汪们赶紧组个家吧！
对于中国的金融市场，我有个很基本的看法：任何金融产品的价格都不可能维持平稳。中国金融市场的属相是属猴的，上蹿下跳是它的本性。只要无法上涨，那么一定要暴跌。我们既然将房地产定位为金融产品，那么，房价泡沫一旦破灭，一旦停止上涨，那么，就一定会遵循金融产品的价格规律，转为暴跌。现在，就让我们等着看，我大中国炒楼党，是不是连因果律都能击败吧。
哪国的市场历史都证明房产不是最好的投资品，我认为中国长远来看也不会例外。倒不是说配置房地产不好——总比现在配置某币强些（我之前的两篇文章说得很清楚了）——但是你配置得忒单一，资产组合风险极高。你现在600万买房，贷款420万，看似家庭净资产180万，心里美滋滋。但是100%资产都是房子，而房价是可能跌的，说道这里想到我父母之前房贷还有大把没还，现在还想继续借款买房，我赶紧打住，先卖再买，万一跌了就歇菜了，他们的心态是房价永远不会跌，唉， 欣慰的是今天中午吃饭听到他们说把股票清空了，虽然亏了点，但还好亏得不大，这不是他们这样的散户能玩的，一个好朋友刚好是管理私募证券基金的，他们不仅有关系，而且调研也不是一般人能做的，比如他们看好某上市企业，17年都是跑到北京跟那企业ceo见面聊。像美国次贷危机，纽约通胀调整后房价（平时其坚挺程度堪比吃了威尔刚）就下跌了三分之一。将此跌幅带入计算，如果次贷危机级别的风险兑现，家庭的净值就将抹平；再跌，就将资不抵债。
最后回到南京， 好企业还是不少的，著名的苏宁（我大国米的老板啊）就不用说了，这样的平台性企业对上下游产业链以及当地的经济带动作用是十分巨大的，
还有途牛、果酱音乐、厚建软件、 西祠胡同，孩子王、农分期 、育儿网（港交所上市），这些新经济企业对于年轻人的吸引力是巨大的，南京本身名校也多，211就有8所，人才来源实在丰富，本人是挺看好南京经济发展的，但是不要学厦门这么作了！
注：引用了统计局，房地产协会数据，老蛮评论。